«سیتادیوم» به عنوان اولین مرکز تجاری، تفریحی زنجیره‌ای در ایران خلق شده است. زنجیره‌ای بودن مفهومی است که از تفکر یکپارچه و استراتژیک مدیریت در خصوص ایجاد تصویر ذهنی یکسان از سطح کیفیت در نزد مخاطبان و مدیریت بهره‌برداری یکپارچه نشأت می‌گیرد. تمرکز اصلی توسعه هر شعبه از «سیتادیوم» مبتنی بر نیازهای خانواده و الهام گرفته از فرهنگ بومی آن منطقه است. در گفت و گویی که پیش رو دارید، با بشیر انیسی مدیرعامل شرکت دوان ایرانیان و خالق برند سیتادیوم در رابطه با پروژه سیتادیوم رشت به تبادل نظر پرداخته‌ایم.
در ابتدا خودتان را معرفی کنید و از تحصیلات و سوابق‌تان برایمان بگویید.
بشیر انیسی هستم. بیش از هرچیز خودم را یک معلم کارآفرینی می‌دانم و این ارزشمندترین حرفه و میراث من است. من از 16 سالگی در کسب و کار خانوادگی، مدیر کارخانه بودم و در بخش‌های صنعتی مختلف پا به پای پدر کار می‌کردم و به همین واسطه در رشته مهندسی مواد تحصیل کردم. بعدها صنعت املاک و مستغلات به واسطه جذابیت بالایی که به حیث مدیریت استراتژیک داشت، را برای ادامه مسیر حرفه‌ای انتخاب کردم. اولین شرکت خدماتی حوزه املاک و مستغلات را به نام دوان ایرانیان ثبت کردم و برنده جوایز کارآفرینی در سطح ملی شدم. از همان روزها همراه با دیگر کارآفرینان ملی، کانون کارآفرینان کشور را به عنوان اصلی‌ترین نهاد اتاق فکر کارآفرینی کشور در این حوزه پایه گذاری کردیم. امروز رئیس کانون کارآفرینان استان تهران هستم. در دانشگاه علامه طباطبایی، اقتصاد خواندم. مفاهیم و خدمات نوینی را در حوزه املاک و مستغلات وارد ادبیات کشور کردم که امروز مهمترین آنها "مدیریت توسعه" است.
پیرامون مشخصات، امکانات و ویژگی‌های منحصربه فرد پروژه سیتادیوم رشت به‌عنوان یک پروژه بزرگ تجاری و تفریحی توضیح دهید.
سیتادیوم بزرگترین مرکز تجاری تفریحی شمال ایران است، که در زمینی به مساحت حدود 5.1 هکتار، با زیربنای 110 هزار مترمربع در چهار طبقه در حال ساخت است. استراتژی‌های ساخت و پوزیشنینگ سیتادیوم مبنی بر خلق یک «مقصد» است. مقصدی که هم برای حضور اعضای خانواده با یکدیگر و هم برای هر عضو از خانواده به صورت تخصصی و مجزا «برنامه» تعریف کرده است و جذاب است. سیتادیوم جایگاه خود را در استان گیلان به گونه‌ای تعریف کرده است که تمام جنبه‌های یک زندگی اجتماعی در حوزه‌های هنری، ورزشی، فرهنگی و تفریحی را پوشش دهد.
کمی ساده‌تر بگویم؛ سیتادیوم را مکانی برای وقوع رویدادها و اتفاقات اجتماعی تعریف کردیم که فروشگاه‌های تجاری را هم در خود جای داده است! سیتادیوم صرفا یک مرکز خرید نیست، برندها و چیدمان صنوف متنوع و کیفیت خوب بهره‌برداری نقطه تمایز ما نیست، نقطه تمایز ما کانسپت‌ها و کاربری‌هایی است که همچون اکسیژن‌اند برای زنده ماندن و همچون خون در رگ‌های حیات مجموعه جاری هستند. در هر طبقه از این پروژه چهار طبقه؛ نوآوری، خلاقیت و آینده‌نگری سبب خلق کانسپت‌هایی شده است که سیتادیوم را همیشه زنده نگه می‌دارند.
زمان افتتاح فاز اول و فاز دوم سیتادیوم رشت چه زمانی خواهد بود و بفرمایید چند واحد تجاری، اداری و خدماتی در آن فعالیت خواهند داشت؟
تمام تلاش ما برای افتتاح فاز اول پایان سال 1402 و برای فاز دوم اواسط 1403 است.
حدود 330 واحد تجاری در سیتادیوم تعریف شده است که البته بسته به استراتژی‌های چیدمان صنوف ممکن است برخی از این واحدها با یکدیگر تلفیق شوند. سیتادیوم دارای بزرگترین و تخصصی‌ترین مجموعه فرهنگی شمال ایران است. این مجموعه فرهنگی شامل سالن‌های سینما، تئاتر، کنسرت، آرت گالری و آکادمی موسیقی است. فضای تخصصی ورزش و تندرستی، سالن‌های اسپا و بیوتی سالن از بخش‌های جذاب برای خانواده‌هاست. فضاهای F&B در تمامی طبقات سیتادیوم جانمایی شده به نحوی که در هرطبقه از هویت مفهومی و برندینگ همان طبقه تبعیت می‌کنند. فضای اثنیک هال، به عنوان اصلی‌ترین فضای F&B سیتادیوم در طبقه دوم قرار دارد. چیدمان صنوف تخصصی به نحوی که به تمامی نیازمندی‌های هر فرد از خانواده پاسخ دهد، از دیگر ویژگی‌های منحصربه فرد سیتادیوم است. در میان این فروشگاه‌ها، هایپراستار نیز اولین حضور خود در شمال ایران را با سیتادیوم تجربه خواهد کرد.
از دیدگاه شما سیتادیوم رشت پس از افتتاح، چه وجه تمایزی با دیگر مراکز خرید خواهد داشت؟ هدف‌گذاری شما برای رسیدن به رتبه برتر چیست؟
با پاسخ به این سوال می‌توانم مفهوم «مدیریت توسعه» را به خوبی برایتان شرح دهم. خلق برند سیتادیوم داستانی متمایز از دیگر پروژه‌های تجاری دارد. بی آنکه بدانیم کدام شهر، کدام زمین و حتی کدام سرمایه‌گذار؛ برند سیتادیوم از بیزینس پلن و خلق کانسپت شکل گرفت. سپس تمامی گام‌های بعدی مطابق با هویتی که برای یک مجموعه در نظر گرفته شده بود برداشته شد. تجربه ساخت بسیاری از مراکز خرید نشان می‌دهد فرآیندهایی جز این در بسیاری موارد درگیر موضوع طراحی می‌شود و سپس به عملکرد می‌پردازد.
دومین وجه تمایز سیتادیوم را به مدل طراحی پویای این مجموعه نسبت می‌دهم. تعریف گام‌های هوشمندانه ساخت، این امکان را به ما داد تا همزمان با اجرایی شدن مراحل ساخت پروژه عملکردهای مختلف مجموعه را به صورت حرفه‌ای و با حضور بهره‌برداران تعریف کنیم. این پروژه قابلیت به روز نگه داشتن حیاتش را منطبق با کانسپت‌های نوین روز دارد. زیرساخت‌های این پروژه به گونه‌ای تعریف شده که نه تنها پروژه را در مقابله با تغییرات پیش رو آسیب‌پذیر نمی‌کند، بلکه پذیرای آنهاست! طراحی نقطه، محدود کننده پروژه سیتادیوم نیست و قابلیت انطباق با بازار را تحت الشعاع قرار نمی‌دهد.
همین الان که این پرسش و پاسخ را انجام می‌دهیم، در حالیکه تأسیسات فاز اول به اتمام رسیده و ویترین مغازه‌ها در حال اجراست؛ فرآیند فنی مهندسی طوری تعریف شده است که این امکان را به ما داد تا کل طراحی و عملکرد فضای ورزشی سیتادیوم را با 60 درصد افزایش مساحت تغییر دهیم و تبدیل به یک مجموعه حرفه‌ای ورزشی کنیم. عملکرد اسپای مجموعه از رتبه خوب به رتبه سطح عالی جهانی تغییر پیدا کرد. فضای بیوتی سالن مجموعه با 60 درصد رشد فضا به طبقه دوم تغییر مکان داد. تمام این موضوعات از نگاه توسعه‌گری تیم ما نشأت می‌گیرد. ما به سیتادیوم، نه نگاه سرمایه‌گذاری داشته‌ایم و نه نگاه مشاوره‌ای، بلکه تمام این‌ها در زیرمجموعه نگاه توسعه‌دهنده جای گرفته است.
وجه تمایز سوم، اینکه ما از سرمایه‌گذاری وارد بحث مال‌سازی نشدیم و فرآیند حرفه‌ای منطبق با استانداردهای بین‌المللی را پیش گرفتیم. یعنی از شناخت بیزینس و شناخت مدیریت خدمات وارد موضوع مال‌سازی شدیم. شناخت تفاوت این دو مسیر، برای موفقیت مراکز خرید آتی میتواند بسیار حائز اهمیت باشد.
استراتژی ایونت مارکتینگ در مبحث بهره‌برداری، از جهت شناخت برندها و شناخت مردم استان چه تأثیری داشته است؟
مراکز خرید از روش‌های بسیاری برای برقراری ارتباط با مخاطبین خود استفاده می‌کنند. می‌توان گفت این روش‌ها و استراتژی‌ها غالبا مربوط به زمانی است که مجموعه‌ها فعالیت خود را آغاز کرده‌اند و قصد دارند مخاطب را جذب و یا حفظ کنند. سیتادیوم بزرگترین مرکز تجاری تفریحی شمال ایران است. به نظر می‌رسید نه تنها بابت منحصربه فرد بودن کانسپت‌هایش، بلکه به دلیل وسعت چشمگیر پروژه میتواند همچون دیگر پروژه‌های تجاری عمل کند و ارتباط با مخاطبین را به بعد از افتتاحیه بسپارد. واقعیت این است که ایونت مارکتینگ پیش از افتتاحیه؛ داستانی عمیق‌تر از آنچه به ظاهر می‌رسد دارد!
تعریف کانسپت‌های نوآورانه، در ارتباط با گروه‌های مختلف جامعه یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های ما به عنوان توسعه‌دهنده برند سیتادیوم بود. سیتادیوم از نظر ما یک پروژه صرفا تجاری نیست و تمام استراتژی‌های توسعه ما بر مبنای تعریف یک «برند مقصد» شکل گرفته است. تعریف عملکردهای خاص در قالب فضاهای تفریحی، فرهنگی و ورزشی از نظر ما نیاز به یک مطالعه عمیق و کارشناسانه کیفی در سطح استان داشت. بدون مطالعات مخاطب‌شناسی و رفتارشناسی، پیشنهادات روی میز؛ ایده‌پردازی‌های بدون پشتوانه بودند. اینجا بود که برنامه‌ریزی ایونت مارکتینگ شد یک تیر و دو نشان!
ایونت مارکتینگ یک گفتگوی نفر به نفر است، یک مشاهده تمام عیار کیفی است، یک پیوند عاطفی عمیق است. سیر ایونت‌های برگزار شده در سیتادیوم به وضوح نشان می‌دهد که با هر برنامه، گروهی خاص از مخاطبین آتی پروژه به سیتادیوم دعوت شده‌اند! سیتادیوم برای آنها یک معمای بزرگ نیست؛ جایی است که چشم به راه بازگشایی آن هستند و آن را به خوبی می‌شناسند. راجع به آن گفتگو کرده‌اند و اعضای تیم را از نزدیک دیده‌اند. پس از هر برنامه، ایده‌های ناب بهره‌برداری و توسعه به سمت تیم توسعه سیتادیوم روانه شده است.
نکته مهم دیگری که در خصوص استراتژی‌های ایونت مارکتینگ سیتادیوم باید بگویم این است: هیچ پروژه کلان ساختمانی، خصوصاً در بخش تجاری با این حداقل بودجه تبلیغاتی و برندینگ نتوانسته است این حجم از بازخورد را داشته باشد. به عبارتی ما بودجه مارکتینگ را در حداقل و اثرگذاری مارکتینگ و نفوذ برند را در حداکثر نگه داشته‌ایم. نتیجه این فعالیت در میان سرمایه‌گذاران، صاحبان برند و مردم استان به وضوح قابل رصد است. ما از طریق ایونت مارکتینگ روایت‌هایی را در بین جامعه مخاطب تسری دادیم، که دقیقاً پایه‌های تعریف برندمان بود. صفت‌هایی را برای پروژه خلق کردیم که شاید در حالت عادی بودجه‌های هنگفتی برای بر زبان انداختن آنها لازم بود. شاید شنیدن این روایت‌ها و داستان‌ها در زمان مقتضی خالی از لطف نباشد.
در حوزه آموزش منابع انسانی و جذب پرسنل چه تمهیداتی اندیشیده‌اید؟
تجاری‌سازی و بهره‌برداری از مراکز خرید هنوز در دنیا موضوعی نوین محسوب می‌شود. به نظر می‌رسد با توجه به این موضوع هنوز دانش عمیقی در کشور در این صنعت ذخیره نشده است. شرکت دوان ایرانیان، به عنوان شرکت توسعه‌دهنده صنعت ساختمان از روز نخست فعالیت خود، تمامی دانش را از عرصه‌های بین‌المللی به کار خود وارد کرده است. نگاه ما به آموزش منابع انسانی، بنابراین نگاهی متفاوت است و به دنبال نیروی متخصص در این حوزه که به صفر تا صد کار اشراف داشته باشد نیستیم! بلکه در پی همکارانی هستیم که تا حد قابل قبولی در حوزه‌های مختلف مرتبط با یک مرکز خرید دانش و تجربه داشته باشند و بعد بتوانند مدل ذهنی و مهارت‌های خود را با توجه به چارچوب‌های سازمان به روز کنند.
چالش منابع انسانی همیشه در کشور بوده، ولی تا به امروز در تمام پروژه‌های شرکت ما بهترین خروجی همکاری مبتنی بر آموزش تخصصی حاصل شده است.
به نظر شما در حال حاضر روند رشد و توسعه مراکز خرید در ایران با چه موانعی رو‌به‌رو است؟
چند عامل باعث شده که ساخت و ساز مراکز خرید با چالش و سختی مواجه باشد. هزینه‌های مربوط به زمین و جواز و ساخت از یک طرف؛ حساسیت بحث سرمایه‌گذاری در حوزه تجاری، با توجه به نرخ بازگشت سرمایه از جمله اصلی‌ترین این چالش‌هاست. از سوی دیگر ریسک‌های مربوط به برندینگ و جا انداختن برند در بازار و ایجاد پاخور و استقبال مخاطبین، تجاری‌سازی را تبدیل به یک کار حرفه‌ای کرده و به زودی از دستور کار پیمانکاران ساخت خارج خواهد کرد.
به نظر من تجاری سازی، اولین بخش از صنعت ساختمان کشور ما خواهد شد که مبتنی بر «مدیریت توسعه» تعریف می‌شود و خارج از این مسیر کمتر کسی پذیرای ریسک‌های آن خواهد بود. به عبارتی سرمایه‌گذاران به سمت برندهای موفق مراکز خرید می‌روند و فرآیند توسعه را به آنها می‌سپارند.
در رابطه با کانسپت اثنیک هال برایمان بگویید.
فضایی خلق شده با اتمسفر فرهنگ بومی، معنای لغوی اثنیک هال است! اثنیک هال قصد دارد تمامی محصولات غذایی استان گیلان را در قالب یک «تازه بازار» با همان حال و هوای بازارهای محلی، اما در محیطی مدرن و نوآورانه ارائه کند. اثنیک هال نقطه اتصال سیتادیوم رشت با فرهنگ استان گیلان است.
شهر رشت در سال 1394 به واسطه تنوع بالای طعم و مزه، به عنوان شهر خلاق خوراک‌شناسی به ثبت یونسکو رسیده است. غذاهای گیلانی در تنوع و طعم و مزه زبانزد هستند و جایگاهی ملی دارند، حال و هوای بازارهای محلی همچون بازار شهرداری رشت جزئی از گنجینه تاریخی- فرهنگی این استان محسوب می‌شوند و تمام این موضوعات از طریق اثنیک هال، تبدیل شد به نقطه اصلی اتصال معنایی پروژه به بستر ساخت آن.
«آشپزی و ترکیب طعم‌ها و مزه‌ها برای خلق یک اثر هنری» اصلی‌ترین و مهمترین رکن هویتی اثنیک هال است. در اثنیک هال، فروشگاه‌های تخصصی محصولاتی تازه و ارگانیک ارائه می‌کنند، اما کیفیت و تنوع بالای محصولات گیلانی تنها رکن آنها نیست. هر بخش تخصصی به ارائه خوراک‌هایی برپایه محصولاتش می‌پردازد. یعنی مخاطبین می‌توانند مزه‌های گیلانی را در قالب «پرس‌های غذایی کوچک» بچشند (پرس‌های غذایی کوچک یعنی اینکه بتوانید از یک پلو و خورشت گیلانی به اندازه‌ای بچشید که از مزه آن لذت ببرید!). اگر به طعمی از غذایی خاص علاقه‌مند شدند می‌توانند تمام مواد اولیه آن را از همانجا تهیه کنند و حتی دستور طبخ غذاهای مورد علاقه‌شان را یاد بگیرند. وقتی از تمام «غذاهای گیلانی» صحبت می‌کنیم، منظورمان چیزی بیش از 2700 طعم و مزه و غذای ثبت شده در یونسکو است! در اثنیک هال، فضای اشتراکی آشپزی به منظور به نمایش کشیدن هنر آشپزی طراحی شده است و اولین نمایش‌ها یا «شو»ی آشپزی با محوریت غذای گیلکی را در این فضا که عملکرد همزمان آکادمی آشپزی نیز دارد، برنامه‌ریزی شده است. اگر بخواهیم کانسپت فضای اشتراکی آشپزی در اثنیک هال را کمی دقیق‌تر شرح دهیم، ایده‌ای برگرفته از کانسپت Cloud Kitchen است که امروز در بسیاری از کشورهای دنیا به صورت یک ایده کارآفرینانه برای صنعت آشپزی خلق شده است، و ادعای ما این است که ما حتی گامی فراتر گذاشتیم و cloud kitchen را با لذت بصری تماشای آشپزی توسط مخاطبین ترکیب کرده‌ایم.
با فراهم کردن تمامی این طعم‌ها و مزه‌ها زیر یک سقف و با اتمسفری متفاوت و مهیج برای مسافران و اهالی استان، فضایی خلق خواهیم کرد که یکی از مهمترین جاذبه‌های گردشگری استان گیلان به حساب خواهد آمد.
در اثنیک هال، طعم‌ها و مزه‌ها را از گوشه آشپزخانه‌های باصفای شهرهای زیبای گیلان دور هم جمع می‌کنیم؛ و به زودی میزبان تمام حواس پنجگانه شما در یک نمایش تمام عیار خواهیم بود. اثنیک هال، قلب تپنده سیتادیوم رشت است، همیشه زنده است، همیشه متنوع است، همیشه چیزی جدید برای ارائه دارد و همیشه مقصد دوست داشتنی شما خواهد بود.!
از دیدگاه شما پیش‌نیازهای آموزشی، مطالعاتی یا عملیاتی یک فرد برای فعالیت در این صنعت و نهایتا کسب مسئولیت مدیریت کل یک مرکز خرید چیست؟ و مدیران مراکز خرید در حین فعالیت به چه نوع آموزش‌ها و مهارت‌هایی برای افزایش دانش و بهره‌وری خود نیاز دارند؟
اینکه مدیر مرکز خرید باید به بخشی از ابعاد بهره‌برداری اشراف داشته باشد و بر بخشی از آنها مسلط باشد، بر کسی پوشیده نیست؛ اعم از مدیریت مارکتینگ، مدیریت لیزینگ، مدیریت مالی، مدیریت رویدادها؛ مدیریت تعمیر و نگهداری، کلینینگ، موضوعات حقوقی، مسائل کلان مدیریتی و قابلیت تیم‌سازی. اما نکته‌ای که دوست دارم بر آن تأکید داشته باشم این است که مدیران مرکز خرید باید بر این باور برسند که امروز در ایران وجود یک مدیر متخصص برای خدمات به مردم جایش به شدت خالی است. تمامی آموزش‌های دیگر قابل کسب است، اما ویژگی‌های شخصیتی و مهارت‌های فردی است که این بخش بسیار حساس را باید پوشش دهد. متأسفانه مدیران مراکز خرید برای اینکه با تنوع کاری بسیار بالایی مواجه هستند معمولا ویژگی‌هایی برای عتاب و خطاب و سلبی و بازدارنده بودن را مجبور هستند که داشته باشند. در حالیکه به اعتقاد من ویژگی محوری یک مدیر مرکز خرید، دارا بودن روحیه هاسپیتالیتی(مهمانوازی) و خدمتگزاری است و آن را به عنوان حلقه مفقوده این صنعت می‌دانم. مدیر مرکز خرید کسی است که روح و جسم و مهارت‌ها و دانشش برای خدمت‌رسانی به مخاطبینش ساخته شده باشد. این مخاطبین شامل سرمایه‌گذاران، مستأجرین و استفاده‌کنندگان از مراکز خرید تقسیم می‌شوند.
اگر موضوع قابل ذکر دیگری باقی مانده است بفرمایید.
موضوعی که دوست دارم به آن اشاره کنم که قطعا می‌توان راجع به آن گفتگوی بلندی داشت؛ این است که هنوز مراکز خرید برنامه‌ای برای روزمرگی و پرسه‌زنی ایرانی ندارند. بهره برداران و سرمایه گذاران مراکز تجاری هنوز خیلی موضوع را فنی مهندسی، سرمایه گذاری و مدیریتی قلمداد می‌کنند. در حالیکه موضوع مراکز خرید یک موضوع «اجتماعی» است. مراکز خرید امروز، مکان‌های اجتماعی شهر هستند. امروز بازیگر اصلی طیف‌های گوناگون اجتماع، نسل z هستند. نسلی که به نظر می‌رسد نه تنها مراکز خرید برای پرسه زنی آنها برنامه‌ای ندارد، بلکه ترجیحی هم برای میزبانی از آنها به چشم نمی‌خورد. این موضوع را خواستم خیلی کوتاه به تمامی فعالان در این صنعت یادآوری کنم، که حضور نسل z در مراکز خرید غیرقابل اجتناب است و آنها به زودی بزرگترین سرمایه سرزندگی مراکز خرید خواهند شد.
